Buenas tardes,

Nos gustaría adquirir un terreno en la costa de Oaxaca, región que adoramos, pero estamos bastante perdidos con los diferentes tipos de terrenos y leyes aplicables. Si alguien pudiera confirmar si lo que entiendo (ver abajo) esta correcto, y complementar con explicaciones, seria fabuloso.

Existen 3 tipos de terrenos que se ofrecen a la venta:

1. “Propiedades Privadas”

• Son la propiedad de una sola persona
• Escriturados al Registro Público de la Propiedad
• Son los únicos de los 3 tipos de terrenos que tienen « dominio pleno »
• La compra resulta en la escrituración de la propiedad al nombre del comprador

2. “Ejidales”

• Estas tierras fueron distribuidas a la revolución para el cultivo
• Son de los ejidatarios que tienen el “uso” pero no la “propiedad legal”
• No se puede vender, solo se puede hacer una cesión de derechos agrarios
• En este caso, se reúnen en un comisariado ejidal o asamblea ejidal para tomar decisiones (voto)
• La ley aplicable es la ley agraria
• Existe un proceso de regularización para transformar un ejido en propiedad privada (tipo 1)

3. “Bienes comunales”

• Que diferencia hay entre estas tierras y las ejidales? A que sirven?
• Las decisiones son tomadas por el comisariado de Bienes Comunales de la comunidad
• La ley aplicable es la ley agraria
• No se puede vender, solo se puede hacer una cesión de derechos agrarios
• No se puede transformar en propiedad privada como en el caso de los terrenos ejidales

Lo que particularmente me sorprende, es que terrenos en zonas que son exclusivamente de bienes comunales están al parecer siendo comprados por constructoras norte americanas que las venden en lotes como, según ellas, “propiedades privadas”. Será eso posible y si es el caso, como hacen?

Gracias por su gran ayuda

Eduardo López

Pues la normatividad ejidal y comunal es complicada. Yo soy comunero y no veo grandes beneficios en serlo, ya que esta figura jurídica de propiedad mantiene a todas las comunidades comunales (colectivas) en la más absoluta orfandad oficial. Comunidad es sinonimo de pobretón y somos solo eso: pobres a mas no poder, aunque a los únicos que les va bien por ser comuneros es a los presidentes de los bienes comunales, ya que éstos hacen su agosto mientras duran en el encargo. Por expedir un documento o acta de posesion, te cobran como si un notario estuviera otorgando una escritura pública. Es dinero que se va a sus bolsillos acrecentando la espantosa corrupcion que se da en el campo, el olvidado campo mexicano. La corrupción colectiva o comunitaria es escandalosa e imparable. De ahi que esos ladrones no quieran privatizar las tierras comunales, porque para ellos se les acabaría su minita de oro. Peor aún, no hay autoridad ni poder alguno que pare esos latrocinios.

La ley prohibe, por ejemplo, la venta de tierras ejidales o comunales y, sin embargo, se da... La tierra colectiva no puede embargarse ni venderse, pero asi lo diga la Carta Suprema, la tierra se vende... Lo ideal es que el gobierno de la república acabe con ambas figuras jurídicas que sirvieron en algún tiempo al poder en turno emanado del PRI, esto como resultado de la revolución mexicana (...). Ya ni existe el PRI (en el gobierno federal) y sin embargo, no hemos salido del atolladero. Mientras persista esta situación, nadie podrá tener certeza ni legalidad jurídica en la tenencia de la tierra. Es curioso, pero hay ciudades enteras que están bajo el régimen de propiedad ejidal y comunal y ninguna puede acceder, por ejemplo, a créditos hipotecarios para adquir vivienda, gracias a que no existe escritura pública. A menos que se cambie la ley, para que se reconozca y valide la propiedad colectiva o parcelaria como privada. Seria lo justo.