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Consulta no: 89242

PRESCRIPCION POSITIVA

Publicado: 2010-10-31 00:22 desde la IP: 189.145.46.111

   Autor: hector_ie_NR    
 
Fecha de Ingreso:
Estado de Referencia: Distrito Federal

SUCEDE QUE SOMOS CINCO PERSONAS QUE HEMOS TENIDO EN POSESION UN TERRENO, DESDE HACE 30 AÑOS, PRIMERO LA DUEÑA NOS ESTABA COBRANDO UNA RENTA, PERO DESDE 1985, DEJO DE VENIR A COBRARNOS LA RENTA, POR LO QUE INTUIMOS QUE YA FALLECIO, Y A LA FECHA NOSOTROS HEMOS PAGADOS AGUA, PREDIO Y LUZ ELECTRICA.

QUEREMOS REGULARIZAR EL TERRENO PARA PODER DIVIDIRLO,  Y PONER A NOMBRE DE CADA UNO DE NOSOTROS  LA PARTE QUE NOS CORRESPONDE, ME HAN DICHO QUE ES POSIBLE HACER UN JUICIO DE PRESCRIPCION POSITIVA, O UN JUICIO DE OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURAS, MIS PREGUNTAS SON:  1.-QUE JUICIO SE PUEDE HACER,  2.-CUANTO CUESTA EL JUICIO,  3.-QUE TIEMPO SE LLEVA ESTE JUICIO  4.- QUE OTROS GASTOS HAY QUE HACER 5.- EXISTE ALGUNA DEPENDENCIA DE GOBIERNO QUE NOS PUEDA ASESORAR.

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION Y ASESORIA

 

 
 

   tuamigoabogado         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2010-10-31 11:55
 
   

Distinguido Héctor

Buenas tardes

Te comento por que el tema es muy recurrente en este foro, existen personas que te pueden decir que por ser arrendatario no procede la prescripción, que tienes que denunciarlo y que es del gobierno,  en mi concepto lo he realizado infinidad de veces, a partir del sismo de 1985 muchas familias completas fallecieron, y los inquilinos no saben cómo proceder, a pesar que cuentan con la posesión de buena fe por más de 10 años

Regularizar la propiedad el trámite se llama prescripción positiva o prescripción adquisitiva no es caro (no es comercial a mi favor un simple comentario)

Que es la prescripción positiva.- Si un individuo en concepto de propietario, posee en forma pacífica, continua, y pública, podrá solicitar en un juicio de prescripción (usucapión), la propiedad plena, y la condición es que deberá probar cinco años de haberlo poseído de buena fe.

Usted puede ejercitar la prescripción positiva o prescripción adquisitiva o usucapión.

Los requisitos generales para tal tipo de procedimiento son los siguientes:


a).- Que se tenga una posesión en carácter de dueño o propietario: esto es, que ante todos se ostenta como propietario, lo cual sucede en su caso.


b).- Que esa posesión sea pública: esto es, que los terceros, como vecinos, la comunidad en general, saben que usted se ostenta como dueño.


c).- Que esa posesión sea continua: esto es, que desde que empezó a poseer, siempre ha estado en el inmueble, y esta posesión no ha sido interrumpida por algún medio legal (algún tipo de juicio, etc.).


d).- Posesión cierta: deberá demostrarse esa posesión, como se indicará más adelante.


e).- Posesión de buena fe: que haya entrado a poseer con la certeza de que tenía derecho a ello.

La posesión de mala fe también puede producir efectos legales, como se indica en el siguiente punto.


f).- Por más de cinco años:

deberán tenerse más de cinco años poseyendo el inmueble, lo cual sucede en su caso. En el caso de posesión de mala fe en la mayoría de las legislaciones estatales en México se pide más de diez años.


g).- Una causa generadora de posesión: que haya un justo título, esto no se refiere a documentos en sí, sino a que la causa que dio lugar que entrara a poseer se crea haya sido legal, como en este caso, su familiar se lo vendió

En el caso de más de diez años poseyendo la mayoría de las legislaciones civiles estatales no exigen causa generadora.


        Asimismo, se deberá demandar a quien aparece como propietario en el Registro Público de La Propiedad, para ello deberá solicitarse un certificado de inscripción ante tal dependencia.

Deberán ofrecerse testigos de todo lo anterior y documentales, tales como pagos de electricidad, consumo de agua, teléfono, impuestos, mejoras, etc., relacionados con el inmueble, y por todos los años en que se ha estado poseyendo.

La citación a juicio del demandado (emplazamiento) en caso de desconocerse su domicilio y no localizarse este, se hará mediante edictos (avisos en el periódico y en un órgano oficial).

Lo que le pidan su abogado lo conseguirá no se preocupe

En via de orientación trascribo los siguientes:

 De la prescripción positiva

Articulo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

I. En concepto de propietario;

II. Pacifica;

III. Continua;

IV. Publica.

 

Articulo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:

I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacifica, continua y públicamente;

II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;

III. En diez años, cuando se poseen de mala fe; si la posesión es en concepto de propietario, pacifica, continua y publica;

IV. Se aumentara en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rustica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, esta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquel.

Justo título:Es la forma en que el posesionario adquiere el bien mediante un acto jurídico imperfecto, es decir todo posesionario de buena fe y con ánimo de dueño actúa con el animus domini sobre el bien el cual adquirió bajo un acto jurídico imperfecto, encontrándose el posesionario con un título que por error o desconocimiento de el mismo y que ante le ley le falta o exige cierto requisito para que ese título sea perfecto, en otra palabras un contrato de compraventa el cual no se haya hecho conforme a la ley es un justo titulo porque carece de una formalidad que la ley exige para su validez plena, debemos entender el justo titulo como el acto que transfiere el ánimo de propiedad al posesionario pero que sin embargo este necesita de la prescripción para que la propiedad y no solo el ánimo pase a el, pues si este mismo contrato no careciere de las formas de valides que la ley le marca y luego entonces fuera perfecto no necesitaría de la prescripción y no se le llamaría justo titulo si no titulo que transfiere la propiedad, así pues todos los actos jurídicos que transfieren la propiedad pero que ante la ley son imperfectos son llamados justo titulo como lo serian como la dijimos la compraventa, la donación, la herencia etc.  todos ellos imperfectos y no necesariamente son documentos

No es caro es rápido e ignoro si los puede asesorar una dependencia de gobierno por que como son 5 familias son suficientemente solventes para cubrir los honorarios del abogado

Quedo a sus distinguidas órdenes para ampliar mi comentario si usted así lo desea

Atte

Lic  Jose Juan Aguilera    044 55 20 66 82 81

tu amigo abogado arroba yah o o . com . mx

 

 

 

 




 
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