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Consulta no: 114354

demanda de desahucio

Publicado: 2011-05-26 21:12 desde la IP: 201.116.208.46

   Autor: levaso     usuario
 
Fecha de Ingreso: 11-05-26 2

buenas tardes..

solicito orientacion.... hace meses fallecio mi padre, quien le rento un local comercial a un tipo que decia que era su amigo,  bueno,  desde hace un año que no paga renta y mi padre  siempre batallaba con el, para encontrarlo,,..   NO HICIERON CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,  todo fue verbal, el sujeto en cuestion solo tiene unas cuantas cosas en el local..se debe muy poco de servicios (agua, Luz) pues ya tiene mucho tiempo que no se para ahi....  ya nosotros no queremos que page lo atrazado, si no, que nos regrese el local, pues es tiempo  perdido y dinero tambien... he estado buscando formatos de desahucio, pero en todas  viene lo de pedir las rentas atrazadas.....y como les comento.. nosotros necesitamos ese local...

 

 no se si me puedan  orientar en esto... como les digo,..  NO HAY CONTRATO DE ARRENDAMIENTO..... 

 gracias

 
 

   morenoa85         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2011-05-26 22:23
 
   

primero de que estado eres en algunos se les llama sumario de desaucio, otros sumario de arrendamiento, ejecutivo desaucio y en nuevo leon existe oral de arrendamiento region de donde soy

 

ahora primero si lo que te preocupa es acreditar la relacion de arrendamiento, primero tendrias que hacer unos medios preparatorios a juicio donde vas apedir una confesional se le llamara ala persona que por lo normal nunca va y las preguntas seran basadas si la persona esta en arrendamiento desde cuando,  como se pacto la renta etc etc, servivios, vigencia de contrato o si fue indefinenido etc etc, y posteriormente sacar copias certficadas a esos medios y  tramitar en el jucio que se encarggue de los arrendamientos donde lo anexaras y acreditaras la relacion ( como quiera depende de cada estado pero por lo normal el proceso es el mismo en todos ) tambien depende de cada ley tal vez necesites hacer interpelacion judiicial donde notifique el pago de las rentas vencidas,,   ahora bien ya entrando al arrendamiento, en los formatos que veas si piden nada mas la rentas vencidas, no es nada mas que agregues en las pretenciones ______--------- a) pago de rentas vencidas y que se sigan vneciendo b) rescicion del contrato de arrendamiento c) entrega material de la finca d) pago de servicios

esto no hay pierde solo de agregarlo

todo esto basandose en el incuplimiento de pago o rentas

 

ahora dices que tu papa fallecio,.----- la casa esta a tu nombre o estaba de el si no vas a tener que realizar el instestado y por lo menos ya teniendo albasea seas tu o un familiar el sera el encargo de realizar el juicio, mientras tanto no tienes personalidad para realizar el juicio

 

si eres de saltillo o nuevo leon te puedo ayudar peronalmente si no espero te sirva mi asesoria


   levaso         (Resumen de Actividades)
Fecha de Respuesta: 2011-05-27 14:42
 
   

hola:

 

 gracias por sus comentarios... 

1.- el local esta a nombre de mi madre..

2.- se encuentra en el estado de sonora, cd. obregon.

3.- y como lo comente,  mi madre lo que quiere es el local y que pague los servicios de agua y luz,, que no es mucho la verdad...

4.- esta persona se le ha estado hablando y la ultima vez  que lo encontramos por telefono...  nos dijo que hicieramos con sus cosas( mobiliario de ofician) lo que quicieramos)

5.- esta persona, le dio a mi papa una direccion, que en la actaulidad, son oficinas abandonadas y no tenemos manera de como localizarlo, solo por telefono cel , y no creo que nos de la direccion real si  le hablamos ...

 

gracias.-

 


   morenoa85         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2011-05-27 20:16
 
   

CAPITULO SÉPTIMO

JUICIO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

ARTICULO 540.- El juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de una finca

o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta.

Con la demanda se acompañará el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuere

necesario para la validez del acto, conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario contrato

escrito, o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de

documento, o éste se haya extraviado o destruido, se justificarán estas circunstancias por medio de

información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio

preparatorio del juicio. Simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas

vencidas y de las que sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.

ARTICULO 541.- Pueden promover el desahucio los que tengan la posesión real de la finca a

título de dueño, de usufructuarios o de cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla y sus

causahabientes. El que figure como arrendador en el contrato que sirva de base a la demanda,

justificará su legitimación activa por el simple hecho de exhibir el contrato de arrendamiento en el que

aparezca con tal carácter. En los demás casos, debe acreditarse la legitimación activa, la cual puede

constar con simple certificación notarial en el contrato, o exhibición de título de propiedad, sin que sea

requisito que éste haya sido registrado.

ARTICULO 542.- La demanda de desahucio procederá contra el arrendatario o sus

causahabientes.

ARTICULO 543.- Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente,

dictará auto el juez mandado requerir al inquilino, para que en el acto de la diligencia justifique con el

recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que

dentro de veinte días si la finca sirve para habitación; dentro de cuarenta si sirve para giro mercantil o

industrial, o de dentro de noventa si fuere rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a

su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto mandará que se embarguen y

depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Mandará que en el mismo acto se le

emplace para que dentro de cinco días ocurra a oponer las excepciones que tuviere, corriéndosele

traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley.

ARTICULO 544.- Será domicilio legal para hacer el requerimiento y traslado de que habla el

artículo anterior, la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con

el demandado, o en su defecto, con cualquier persona de la familia, doméstico o porteros, excepto si

fueren empleados o dependientes del propietario. Si el local se encuentra cerrado, podrá entenderse

con el agente de la policía o vecinos, fijándose en la puerta, además, en este último caso, un

instructivo, haciendo saber el objeto de la diligencia.

Si en el acto de la diligencia justificará el arrendatario con el recibo correspondiente haber hecho

el pago de las pensiones reclamadas, o exhibiere su importe, se suspenderá, asentándose en ella el

hecho y agregándose el justificante de pago para dar cuenta al juzgado.

Si se hubiere exhibido el importe, se mandará entregar al actor, sin mas trámite, y se dará por

terminado el procedimiento.

136

Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días, y si

no lo objeta dentro de este plazo, se dará por concluida la instancia.

ARTICULO 545.- En cualquier término desde el requerimiento hasta el lanzamiento, el inquilino

tiene derecho a exhibir el recibo o recibos que justifiquen el pago de las pensiones debidas, o exhibir el

importe de ellas, y en este caso, el juez dará por terminado el procedimiento sin condenación en

costas.

Lo dispuesto en este artículo, y los beneficios de los plazos que se conceden en este capítulo a

los inquilinos, no son renunciables.

ARTICULO 546.- Dentro de los quince días siguientes al emplazamiento, el arrendatario podrá

oponerse al desahucio; pero sólo será admisible la oposición cuando se funde en cualquiera de las

excepciones siguientes:

I.- Pago;

II.- Impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor,

en los términos de los artículos 2701, 2702, y 2703 del Código Civil;

III.- Privación de uso proveniente de la evicción, en los términos del artículo 2704 del Código

Civil, y

IV.- Privación del uso total o parcial por causa de reparaciones, en los términos del artículo

2715 del Código Civil.

Las excepciones sólo serán admisibles si se hacen valer ofreciendo sus pruebas, y en caso de

que la privación de uso sea parcial, el arrendatario deberá exhibir la diferencia entre lo que reclame por

concepto de reducción o disminución de rentas, y la renta estipulada en el contrato.

Cualquier otra excepción, inclusive la reconvención y la compensación, son improcedentes en

los juicios de desahucio.

ARTICULO 547.- Opuestas las excepciones, se mandará dar vista al actor, y se citará para una

audiencia de pruebas, alegatos y sentencia que deberá efectuarse antes del vencimiento del término

fijado para el lanzamiento. En esta audiencia, concurran o no las partes, se dictará resolución

declarando si el arrendatario ha justificado o no sus excepciones, y si debe precederse o no al

lanzamiento.

Si las excepciones fueren declaradas procedentes, en la misma resolución dará el tribunal por

terminada la providencia de lanzamiento; en caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la

desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado en el artículo 543. En la misma

sentencia se condenará, en su caso, al arrendatario, a pagar al actor las rentas insolutas vencidas, y

las que se devenguen hasta que se verifique el lanzamiento.

ARTICULO 548.- Transcurrido el plazo de cinco días, a partir de la fecha del requerimiento y

emplazamiento, sin que el arrendatario oponga excepciones, o siendo inadmisibles las que haga valer,

a petición del actor se dictará sentencia de desahucio en los términos del párrafo final del artículo

anterior, condenando simultáneamente al pago de las rentas vencidas y a las que se devenguen hasta

la fecha del lanzamiento.

ARTICULO 549.- La sentencia que decrete el desahucio será apelable en el efecto devolutivo, y

se ejecutará sin necesidad de otorgamiento de fianza. La que lo niegue, será apelable en el efecto

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suspensivo.

ARTICULO 550.- La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o, en su defecto,

con cualquier persona de la familia, doméstico, portero, agente de la policía o vecino, pudiéndose

romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario, sin que para ello se requiera determinación

especial del juez. Los muebles y objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la

familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a la jefatura de

policía correspondiente, o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de

esta diligencia en autos.

El lanzamiento se ejecutará, no sólo contra el arrendatario o sus causahabientes, sino contra

sus administradores, encargados, porteros o guardas, puestos en la finca, así como contra cualquier

otra persona que disfrute o tenga en uso precario la finca por transmisión que le haya hecho el

arrendatario.

ARTICULO 551.- Por causas graves, como enfermedad del inquilino trastornos económicos de

consideración por el desahucio de locales ocupados por empresas industriales o agrícolas, el juez

podrá conceder plazos adicionales para la desocupación, que no excederán del doble de los que fije la

ley, y siempre que se garanticen con el depósito de las rentas que correspondan a estos plazos.

 

MEDIOS PREPARATORIOS DEL JUICIO EN GENERAL

ARTICULO 202.- El juicio podrá prepararse:

I.- Pidiendo declaración bajo protesta el que pretenda demandar, de aquél contra quien se

propone dirigir la demanda acerca de un hecho relativo a su personalidad o a la calidad de su posesión

o tenencia;

II.- Pidiendo la exhibición de la cosa mueble que haya de ser objeto de la acción que se trate de

entablar;

III.- Pidiendo el legatario o cualquiera otro que tenga derecho de elegir una o más cosas entre

varias, su exhibición;

IV.- Pidiendo el que se crea heredero, coheredero, o legatario, la exhibición de un testamento;

V.- Pidiendo el comprador al vendedor, o el vendedor al comprador, en caso de evicción, la

exhibición de títulos u otros documentos que se refieran a la cosa vendida;

VI.- Pidiendo un socio o comunero, la presentación de los documentos y cuentas de la sociedad

o comunidad, al consocio o condueño que las tenga en su poder;

VII.- Pidiendo que se haga a la persona a quien se va a demandar, alguna notificación, o

interpelación, que sea requisito previo de la demanda, y

VIII.- Pidiendo la exhibición o compulsa de un protocolo o de cualquier otro documento

archivado, la de cualquier documento que esté en poder de quien se va a demandar, o de un tercero, o

que se extienda certificación o informe por alguna autoridad respecto de algún hecho relativo al asunto

de que se trate, o cualquiera diligencia análoga.

ARTICULO 203.- La petición de medidas preparatorias deberá hacerse ante el juez que sea

competente para conocer de la demanda subsecuente, si deben llevarse a cabo en el mismo lugar del

juicio. En caso de urgencia podrá pedirse ante el juez del lugar en que deba realizarse la medida; y,

efectuada, se remitirán las actuaciones al competente.

En el escrito en que se pida, debe expresarse el motivo y el juicio que se trata de seguir o que

se teme.

El juez puede disponer lo que crea conveniente para cerciorarse de la personalidad y

legitimación del que pida la medida y la necesidad de ésta.


   morenoa85         (Visita mi oficina)
Fecha de Respuesta: 2011-05-27 20:27
 
   

te pongo los articulos relativos al juocio basado ene l codigo de tu estado,  veo algo confuso sobre como acreditar el arrendamiento con informacion testimonial, no veo claro es dentro del juicio o como un tipo de medios preparatorios a juicio, lo que puedes hacer es intentar realizarla la demanda ofreciendo tus purebas desde el principio con las testimoniales, asi como acreditando la propiedad, ya  si la previenen necesitaras hacer los medios preparatorios, aunque nno he visto informaciones testimoniales como preparotorios seria que de preferencia checaras con un abogado,, de tu estado

ahora ya resolviendo ese problema de como plantear al principio la demanda,  si esta o no en el lugar del desaucio o arrendamiento no importa pues el mismo codigo te da las reglas de como realizar el emplazamiento con local cerrado

 

solo hay que manejar bien los hechos y los testigos  y no creo tengas problemas

 

saludos y suerte s,,i eres abogado hay que leer mas el codigo si no como qiuiera asesorate con abogados de tu estado para encaminar bien tu asunto


   levaso         (Resumen de Actividades)
Fecha de Respuesta: 2011-10-06 13:23
 
   

le agradezco la atencion prestada,... ya se arreglo el asunto  respecto al local en cuestion... no fue necesario hacer nada legal... simplemente fueron a plpaticar con el.....

 

gracias,.




 
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